“Il mattone non tradisce mai”.
Quante volte ti è capitato di sentire questa cantilena?
Magari l’hai sentita da un agente immobiliare o da un imprenditore edile mentre decantava le qualità dell’appartamento che voleva rifilarti, non è vero?
L’investimento immobiliare, in Italia, è sempre stato considerato come una sicurezza, una garanzia e un investimento privo di rischio.
“Dal dopoguerra in poi, l’investimento immobiliare è sempre stato in cima ai pensieri degli italiani.” Sia nel momento di scegliere un obiettivo di risparmio.
Sia nel momento di scegliere come investire i propri soldi
Era una bestemmia e rischiavi di venire condannato al rogo come eretico se ti azzardavi a mettere in dubbio la bontà dell’investimento immobiliare:
- Negli anni ‘50-‘60 del miracolo economico
- Negli anni ‘70-‘80-’90 della spesa pubblica folle del posto di lavoro sicuro (spesso statale)
- e sino a metà anni 2000, epoca della bolla dei “mutui facili” e dell’immobiliare per tutti
Dopotutto, un immobile è un bene tangibile, che puoi toccare con mano e vedere con i tuoi occhi tutti i giorni.
Puoi tranquillamente dire con fierezza ai tuoi amici che hai acquistato una nuova casa per investimento, mentre è meno comune raccontare agli amici e ai parenti che hai investito 300.000 € in uno strumento finanziario.
Nessuno infatti ti dirà mai che hai fatto un grosso errore, ma riceverai solo stima sociale, complimenti e frasi del genere:
- “Tanto prima o poi si rivaluta”
- “Lo rivendi quando e come vuoi, una casa così è un assegno circolare”
- “Ti paghi il mutuo con l’affitto”
- “Alla fine del mutuo, la casa rimane tua.”
Ma è proprio così?
L’Italia è tra i paesi con il più alto tasso di proprietà di immobili al mondo.
Questo è il risultato dell’ultima indagine statistica di Banca d’Italia.
L’indagine e il grafico ci dicono che:
- quasi i 2/3 della ricchezza complessiva italiana è in immobili o terreni
- oltre i 3/4 della ricchezza complessiva sono tra immobili, terreni e liquidità su conto corrente.
“Se l’Italia non cresce da anni è anche per questo motivo.Gran parte dei capitali è accumulata in strumenti non produttivi come immobili, terreni, conti correnti e libretti postali.
Non in partecipazioni societarie, titoli di capitale (azioni) o di debito (obbligazioni) di aziende che producono e generano ricchezza.
Non sono né un politico né un economista, e non mi interessa diventarlo.
Nel mio blog e nel mio lavoro quotidiano, mi rivolgo a clienti in carne ed ossa, non a esempi astratti o statistici.
La convinzione che affidare TUTTI i propri risparmi (e, qualche volta, sacrificare tutta la propria capacità di indebitamento) nell’investimento immobiliare sia un errore nasce proprio dalle consulenze e dalle richieste di aiuto strategico di questi anni.
Tra l’altro, questo modo di pensare, questo mantra che viene ripetuto da generazioni, non è presente in nessun paese paragonabile all’Italia (per cultura, per ricchezza e per storia)
Si calcola infatti che l’80% dei residenti in Italia ha un immobile di proprietà.
Percentuali simili, o ancora maggiori possiamo trovarle:
- Nell’ex blocco sovietico (Russia, Ungheria, Polonia e Romania)
- Kazakhistan, Cina e Venezuela
- Singapore, Filippine e Tailandia
[Fonte: “Owner-Occupied Units in Urban Areas” by HOFINET – Own work. Licensed under CC BY 3.0 via Wikimedia Commons.]
Kazakhistan?
Venezuela?
Romania?
Cina?
Gran parte dei nostri compagni in questa classifica non sono noti per la libertà economica, la libertà di impresa e per il benessere del ceto-medio alto, non trovi?
A questo punto, la domanda sorge spontanea:
Se consideri:
- l’altissimo numero di italiani che già hanno una casa (o la erediteranno entro 10 anni)
- l’altissimo numero di immobili presenti nel mercato degli affitti
- il basso tasso di incremento demografico (nascono pochi bambini)
A chi pensi di affittare, nei prossimi 10 anni, il tuo fantastico immobile che hai deciso di acquistare come investimento?
Continua a leggere l’articolo.
Scoprirai i 3 falsi miti e i 3 difetti principali che rischiano di fare del tuo investimento immobiliare il peggior investimento della tua vita.
In più, saprai come calcolare in modo matematico la rendita del tuo investimento immobiliare (e scoprirai come può essere sorprendentemente bassa).
I 3 FALSI MITI DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE
FALSO MITO NUMERO 1 – I PREZZI DELLE CASE AUMENTANO SEMPRE
Ti hanno sempre raccontato che i prezzi delle case (sia prima casa che casa da investimento) crescono sempre.
Ed effettivamente è stato così, sino a metà degli anni 2000.
L’Istituto Indipendente di Studi e Ricerche “Scenari Immobiliari”, nella sua ricerca Mercato residenziale italiano dal 1980 a fine 2011, ha calcolato che tra il 1980 e il 2011, un immobile residenziale poteva aumentare il suo valore (NOMINALE, non REALE) sino a 6 volte.
L’aumento del valore reale – quindi ripulito dall’inflazione che, non so se ti ricordi, negli anni ’80 è arrivata al 20% – ha comunque portato un buon rendimento (niente di strabiliante come hai sempre pensato, ma comunque interessante)
Quel mondo, dopo la recente crisi (prima finanziaria e poi economica), è stato spazzato via e, inutile dirlo, non tornerà mai più.
La FIAIP (associazione di categoria agenti immobiliari), nel Rapporto 2014, ha rilevato un calo medio annuo dei prezzi degli immobili del 10,3% in un anno.
Nel 2013 non era andata meglio, con un bel -12,5% (fonte: Comunicato Stampa FIAIP)
Magari va meglio per gli immobili non residenziali (quindi capannoni, uffici e negozi)? Neanche per idea.
Negozi: -17,44% nel 2013, -14,58% nel 2014
Uffici: -17,42% nel 2013, -14,82% nel 2014
Capannoni: -18,66% nel 2013, -16,50% nel 2014
“Ricorda che questi sono dati di un’associazione di categoria di agenti immobiliari. ” Avrebbero tutto l’interesse possibile a divulgare ottimismo, fiducia e una ripresa delle quotazioni.
Non sono dati divulgati da chi propone investimenti alternativi a quelli immobiliari (come investimenti finanziari).
E’ proprio brutta la realtà, eh?
L’ISTAT ha stabilito, dal 2007, un calo medio del 20% nei prezzi degli immobili e che il calo non ha ancora toccato il fondo. [Puoi leggere qui l’articolo completo de “IlSole24Ore”]
Sei proprio certo che il mercato immobiliare (che ha un ciclo completo molto più lungo di qualunque ciclo finanziario) sia pronto per un nuovo aumento delle quotazioni?
- con i giovani (spesso figli unici) che vivono in casa con i genitori sempre più a lungo?
- con i contratti di lavoro sono sempre più precari (addio mutuo)?
- con le banche sono sempre meno disponibili ad erogare mutui, perché si stanno ancora leccando le ferite per le sofferenze bancarie sui mutui 2004-2009?
Forse sì.
Forse no.
E’ sicuramente un rischio.
E se esiste questo rischio, perché ti ostini a considerare il mattone come un investimento sicuro?
FALSO MITO NUMERO 2 – IL MATTONE E’ UNA SICUREZZA
Sicurezza di che tipo?
L’Italia è la capitale mondiale della ricerca di sicurezza a tutti i costi.
Ancora oggi, le posizioni di lavoro più ambite dai giovani più brillanti sono quelle da dipendenti statali, o al massimo in qualche grossa società para-pubblica, come le Ferrovie.
Quando viene indetto un nuovo concorso pubblico, o una selezione in una grossa azienda, la fila di persone che vogliono ricoprire quel ruolo (qualunque esso sia) è chilometrica.
In un clima economico così incerto, può sembrare apparentemente una sicurezza il “posto fisso” o “un tetto in cui vivere”, ma in realtà non è così.
Ti avevo detto di non essere un politico o un economista.
Ma questa maniacale ricerca del “posto fisso” è un altro dei motivi per cui l’economia italiana è stagnante da anni!
La scorsa estate ho trascorso le vacanze con un mio caro amico ed ex-collega di università.
Per motivi di lavoro, ha trascorso gli ultimi 10 anni tra USA, UK e altri paesi di cultura anglosassone.
Durante una delle nostre discussioni, mi ha raccontato come questa vecchia mentalità sia oramai diffusa solamente in Italia.
Il processo mentale tutto tricolore è questo:
- PRENDI LA LAUREA – in quanti anni non importa
- TROVA UN POSTO FISSO – statale, se possibile
- COMPRA CASA – anche con un mutuo di 30 anni, perché no
- ASPETTA LA PENSIONE – che sarà misera, ma questa è un’altra storia
Ehy! Siamo nel 2015! Non funziona più così!
La maggior parte dei miei clienti preferisce destinare una parte delle proprie risorse e del proprio patrimonio per il futuro dei propri figli.
L’idea di fondo è eccellente, ed è oggi il principale motivo di risparmio.
Comprare una casa per tuo figlio è l’investimento PEGGIORE che tu possa fare.
Secondo te, tuo figlio oggi neonato o bambino, tra 20 anni, preferirà:
- Una casa vecchia di 30 anni oppure un capitale per studiare nelle migliori università mondiali?
- Un immobile da ristrutturare oppure un capitale per intraprendere una nuova attività?
- Un appartamento in periferia (si, lo so che quando l’hai acquistata non lo era ma poi si è popolata di extracomunitari) oppure un capitale per vivere a Singapore con la fidanzata australiana conosciuta durante l’Erasmus in Lituania?
Vorrà comprare una casa vicino a quella di famiglia?
Nessun problema!
Avrà in ogni caso il capitale necessario per poterlo fare!
Sei ancora sicuro che l’investimento immobiliare sia una sicurezza così grande per te, per i tuoi figli e per la protezione dei tuoi risparmi?
FALSO MITO NUMERO 3 – VENDO QUANDO VOGLIO
Vendere una casa richiede tempo, risorse e attenzione.
Se ti trovi nella condizioni di aver bisogno di liquidità (perché ti si è presentato un nuovo affare oppure perché semplicemente hai bisogno del denaro liquido sul conto corrente) l’investimento immobiliare che hai sempre considerato come sicuro può rivelarsi un vero incubo.
Uno studio congiunto dell’Agenzie delle Entrate, Banca d’Italia e Tecnoborsa ha quantificato in quasi 10 mesi I il periodo di tempo medio che passa tra l’affidamento dell’incarico e la vendita.
Questo dato peggiora trimestre dopo trimestre.
A fine 2008 erano necessari 6,7 mesi per vendere casa (vai a pagina 19 dell’inchiesta 2008)
In 7 anni, occorre quasi il 50% del tempo in più per vendere la propria casa
“Ricorda che è un dato medio!” Ci saranno infatti degli immobili con un ottimo mercato (zone di pregio, con un’ottima rendita ecc.) che si vendono in 2 mesi, e immobili che restano tristemente negli annunci delle agenzie immobiliari per anni… ribasso dopo ribasso…
Non puoi aspettare 10 mesi perché ti occorre la liquidità?
Sei costretto a svendere con uno sconto del 20% (su un prezzo già ridotto del 30% negli ultimi 8 anni)
Non vuoi svendere perché nella tua testa conosci il prezzo giusto?
Ti tieni l’immobile sul groppone per anni, continui a pagarci sopra le imposte, i costi di manutenzione e gli interessi sul mutuo.
Bella prospettive, no? Non esistono alternative.
Siamo a metà articolo! Tieni duro e arriva sino alla fine della puntata, ho preparato per te altri contenuti di valore.
Abbiamo sfatato i 3 falsi miti di cui avrai sicuramente sentito parlare anche tu, e sono:
- I PREZZI DELLE CASE AUMENTANO SEMPRE
- IL MATTONE E’ UNA SICUREZZA
- VENDO QUANDO VOGLIO
Non avevi mai pensato che potessero essere così FALSI, vero?
Se vuoi aggiungere qualcosa e chiedermi qualche chiarimento, lascia un commento alla fine dell’articolo!
Ma quali sono invece i 3 difetti principali che possono far diventare una gabbia il tuo investimento immobiliare?
I 3 DIFETTI PRINCIPALI DELL’INVESTIMENTO IMMOBILIARE
DIFETTO NUMERO 1 – INVESTIMENTO INIZIALE ALTO
Le case costano ancora troppo.
Le spese legate all’acquisto di un immobile sono elevate (notaio, agenzia immobiliare, imposte), e incidono fortemente sul rendimento futuro del tuo investimento.
“Prova a calcolare il numero di anni di stipendio necessari per l’acquisto di una casa.”
Negli anni 70, per acquistare una casa, era sufficiente destinare circa 7 anni di stipendio al sogno di acquistare casa.
Oggi, gli anni di stipendio da sacrificare sono diventati addirittura 18
[considerando un un’abitazione media, 90 metri quadrati in zona semicentrale di una grande area metropolitana. Clicca qui per leggere l’articolo del Corriere.it]
So bene che questo non può essere un dato preciso, vista la differenza di:
- valori immobiliari da città a città
- stipendio da tenere in considerazione
- tipologia immobile
Non essere pignolo.
Però le statistiche dicono questo.
Gli stipendi, come anche i redditi di un imprenditore autonomo o un libero professionista, sono cresciuti meno della metà rispetto alla crescita dei prezzi degli immobili.
Sei d’accordo?
Sei proprio sicuro che la cifra che utilizzerai per acquistare l’immobile non vada a prosciugare tutti i tuoi risparmi e ad impegnare la maggior parte dei tuoi redditi futuri, oltre ogni logica?
La domanda è: ne vale proprio la pena?
DIFETTO NUMERO 2 – COSTI, COSTI, ANCORA COSTI
Lo sai benissimo.
Se acquistare un immobile ha dei costi elevatissimi (nell’esempio che trovi sotto li scoprirai per filo e per segno), mantenere un immobile ha dei costi ancora più elevati.
I costi sono talmente tanti che, per fare ordine, devo dividerli per categorie:
TASSE SUGLI IMMOBILI
In un recente dossier, Confedilizia ha stimato che dal 2011 al 2014 le imposte locali sugli immobili (ICI, poi IMU e TASI) sono quasi triplicate, passando da 9 miliardi a 25 miliardi di euro.
L’aumento è stato del 178%
Ti voglio ricordare inoltre una cosa.
“Queste tasse (che si chiamano imposte, ma lasciamo perdere per semplicità) sono di NATURA PATRIMONIALE.”
Significa che colpiscono i tuoi immobili ANCHE SE non hai ottenuto un reddito! [/st_box]
L’imposta patrimoniale:
- Colpisce il tuo immobile anche se, al momento, non lo stai affittando.
- Colpisce il tuo immobile anche se il tuo inquilino è indietro con i pagamenti di qualche mese.
- Colpisce il tuo immobile solo perché è di tua proprietà.
COSTI DI MANUTENZIONE IMMOBILE (ORDINARIA E STRAORDINARIA)
Adoro le statistiche.
Aiutano a fotografare con distacco e “dall’alto” la realtà che ci circonda.
Stavolta ci viene in auto Federconsumatori, che ha calcolato che i costi legati:
- al pagamento delle rate del mutuo
- alle spese di condominio
- alle utenze (luce, gas, telefono, acqua, tv via cavo)
- ancora al fisco (stavolta impersonificato dalla creatura mitologica chiamata TARES)
portano a 14.000 € il COSTO MEDIO ANNUO DI MANTENIMENTO DI UN’ABITAZIONE DI RESIDENZA.
COSTI IMPLICITI
Va bene.
Finora non ti ho raccontato nulla di nuovo.
Che le tasse, i costi per l’energia e i costi di mantenimento aumentano sempre non è questa grande novità.
Ho preferito comunque buttare sul tavolo delle affidabili indagini statistiche.
Ma la parte più dolorosa deve ancora venire.
I costi più faticosi da sostenere, perché subdoli e difficili da quantificare sono altri.
Ti è mai capitato di dover intervenire con URGENZA su un immobile che hai affittato perché:
- si è rotta la lavatrice
- non funziona più lo scaldabagno
- si è formata la muffa in una stanza
Forse non te ne accorgi, ma stai sostenendo un doppio costo:
- il costo economico della sostituzione/riparazione/intervento
- il costo implicito del tuo tempo che hai dovuto dedicare a chiamare l’idraulico/acquistare l’elettrodomestico/intervenire personalmente.
Secondo me… il secondo costo è ancora più fastidioso!
Può essere considerato razionale, intelligente e comodo un investimento che:
- ti porta a trascorrere il sabato pomeriggio da Euronics in mezzo alle lavatrici…
- ti fa fischiare le orecchie dalle bestemmie dei tuoi inquilini che non possono fare una doccia calda perché il tuo scaldabagno del 1971 ha deciso di salutarti?
Io dico di no!
DIFETTO NUMERO 3 – DIVERSIFICAZIONE = 0
Una delle prime regole di un buon investimento (immobiliare e non) è la diversificazione.
Il Premio Nobel per l’economia Harry Markowitz ha coniato una frase per descrivere il rischio del non diversificare:
“Non mettere mai tutte le uova nello stesso paniere”
E’ una semplice regola di buon senso, non occorre un master alla Bocconi o una laurea ad Harvard per essere d’accordo.
Investire il proprio patrimonio in un’abitazione (o in più abitazioni) è un pessimo investimento da questo punto di vista, perché non rispetta questa regola base.
- Sei completamente esposto al rischio di un solo mercato (quello immobiliare)
- Sei completamente esposto al rischio di un solo paese (quello italiano)
- Sei completamente esposto al rischio di un solo strumento (stesso edificio o stessa città)
Non sto parlando dei grossi investitori immobiliari, con patrimoni di decine di milioni di euro ben diversificati:
- tra appartamenti di pregio e immobili commerciali
- nelle zone più prestigiose delle principali città europee
Sto parlando del piccolo investitore, convinto di aver fatto l’affare della vita acquistando 4 appartamenti nella periferia di una qualunque città italiana.
No, non è l’affare della vita, mi dispiace.
COME CALCOLARE LA RENDITA DI UN INVESTIMENTO IMMOBILIARE
Ti ho preparato un esempio concreto e completo per calcolare in modo preciso il rendimento del tuo investimento immobiliare.
Supponi di avere un budget di 500.000 €, e di voler comprare un immobile per affittarlo in seguito.
Fai una ricerca immobiliare, e trovi un trilocale a Milano (in zona Loreto) a 450.000 €
Ottimo! Il prezzo sembra buono, la casa è ben rifinita, hai anche risparmiato 50.000 €!
Ricorda però che devi pagare:
- Agenzia immobiliare (un 3 %, stiamo bassi) ==> 13.500 €
- Notaio (ti fa una tantum perché hai fatto tanti affari con lui) ==> 6.400 €
- Imposta di registro – 9% del valore catastale (è la tua seconda casa, no?) ==> 26.000 € (considera, a tuo favore, che probabilmente il valore catastale è fermo al valore degli anni ‘70)
- Imposta catastale e ipotecaria ==> 100 €
Concludi l’operazione di acquisto sborsando un totale di 496.000 €
Ti fai un’idea di quanto può essere un giusto canone mensile da richiedere al tuo prossimo inquilino.
Rilevi questo immobile: in linea d’area sono meno di 2 km, la metratura è la stessa, ma il tuo è decisamente più rifinito e in zona leggermente più prestigiosa.
Sei ottimista e decidi di metterlo in affitto per 1.600 €
Seguimi bene ora, così calcoliamo la tua rendita:
Rendita annua lorda stimata: 19.200 € (1.600 al mese x 12)
Togli un 20% di imposta cedolare secca: 3.840 €
Rendita annua netta stimata: 15.360 €
Sottrai a questo “guadagno” l’imposta patrimoniale che dovrai pagarci (chiamala ICI, IMU, TASI, quando leggerai l’articolo avrà cambiato nome almeno 3 volte 🙂 ): circa 2.500 € – sempre considerando che il valore catastale sia fermo ai favolosi anni ‘70
TOTALE RENDIMENTO NETTO ANNUO STIMATO: 12.860 €
Non so se ti è chiaro, ma 12.860 € su 496.000 € corrisponde a un rendimento stratosferico del:
2,592%
Sei serio?
Pensi che questo possa essere un valido rendimento per un investimento:
- Elevato – parliamo di quasi mezzo milione di euro.
- Non garantito – nessuno ti assicura che il valore dell’immobile rimanga invariato o aumenti
- Non liquidabile – quanti mesi/anni pensi di impiegare a rivendere 500.000 € di abitazione?
- Soggetto a costi imprevisti – lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria
- Rischioso – sei proprio certo che, regolarmente, riceverai il bonifico dell’inquilino?
“Questo è l’unico modo di analizzare correttamente il rendimento di un investimento immobiliare.” Tutto il resto sono supposizioni, previsioni, immaginazione e speranza.
Se pensi che sia comunque un buon investimento perché:
- “tanto i prezzi aumenteranno comunque e rivenderò al doppio”
- “ho fatto un grande affare e posso rivenderla quando voglio, è un assegno circolare”
- “ non ci sono alternative di investimento: sul conto corrente non mi danno più nessun interesse e anche i BOT, ormai, non danno più nulla”
Sei completamente fuori strada e i tuoi risparmi di una vita sono veramente a rischio.
Voglio spezzare una lancia a favore dell’investimento immobiliare, e ti voglio insegnare l’unico modo in cui puoi considerarlo un investimento efficiente (a certe condizioni)
In questo articolo, non voglio far passare il concetto che l’investimento immobiliare è SEMPRE un cattivo investimento.
Conosco personalmente, come te, delle persone che hanno creato degli imperi patrimoniali tramite investimenti immobiliari mirati e oculati.
E continuano a farlo, perché:
- Conoscono molto bene i rischi e le trappole del settore immobiliare
- Sfruttano le migliori strategie per un buon acquisto immobiliare (ad esempio, acquistando sulla carta o all’asta)
Non ti sto neppure dicendo che è sempre meglio l’affitto rispetto all’acquisto della prima casa (con mutuo o senza).
Riconosco che dietro l’acquisto di un tetto dove abitare con la propria famiglia, c’è un’altissima componente emotiva, di sicurezza, di stabilità.
E’ giusto che sia così. Niente da dire.
Per investire correttamente in immobili, come per investire correttamente in strumenti finanziari, è fondamentale avere una strategia.
Devi considerare il tuo patrimonio immobiliare (quindi una perizia REALE del tuo patrimonio, non una stima gonfiata di un agente immobiliare qualsiasi) come una parte del tuo patrimonio complessivo.
Gli immobili sono un asset (un bene, una risorsa, un attivo) come qualunque altro altro.
Considerali come la liquidità che hai sul conto corrente.
O come i risparmi che hai investito in Fondi Comuni di Investimento.
O come il capitale che stai mettendo da parte per mantenere il tenore di vita quando andrai in pensione.
Per questo, visto che devi considerare i tuoi immobili come qualunque altro investimento, devi monitorare periodicamente i 4 fattori che fanno parte del Sistema di Protezione Finanziaria.
Solo monitorando attentamente (o lasciando il monitoraggio a un esperto) puoi sfruttare tutte le potenzialità dell’investimento in immobili.
IL RISCHIO
- Ti aspettavi una rendita dell’8% e invece rende il 2%?
- Il valore dell’immobile (e quindi il tuo eventuale guadagno se lo rivendi) è diminuito del 20% nell’ultimo anno?
- I locatari sono sempre solvibili?
- Le quotazioni nella tua zona stanno diminuendo?
Fatti sempre queste domande.
IL RENDIMENTO
Sugli investimenti immobiliari, la banca non ti inviare un rendiconto annuo e il promotore finanziario non ti aggiorna sull’andamento dei tuoi investimenti.
Te lo devi calcolare tu, in modo preciso, come ti ho spiegato sopra.
LA DIVERSIFICAZIONE
- Hai il 90% del tuo patrimonio complessivo in immobili? Non stai diversificando!
- Hai il 30% del tuo patrimonio complessivo in immobili (ok!) ma è concentrato in 3 appartamenti dello stesso edificio o della stessa zona? Non stai diversificando!
Stai attento a questo aspetto.
Può farti salvare la pelle in periodi bui per l’immobiliare (come questo) o in caso di esigenze di liquidità.
I COSTI
Sia in fase di acquisto, che in fase di manutenzione.
- Quanto ti è costato e ti sta costando il mantenimento dell’immobile?
- Quante risorse liquide stai destinando e dovrai destinare ogni anno per essere sempre in regola di fronte allo stato e per mantenere il valore del tuo immobile?
Ricorda che l’immobile ha un valore sulla carta (sinché non lo vendi) e sulla tua dichiarazione dei redditi.
I soldi che versi ogni anno in tasse e in costi vari sono REALI!
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Alla tua sicurezza e prosperità finanziaria
Luca
Lavoro fantastico, Luca. Complimenti per il blog e applauso per questo articolo (articolo e’ quasi riduttivo, data la mole di lavoro e la ricerca e l’analisi certosina dei dati e di tutte le variabili). Al prossimo, grazie infinite. Simone Cocco
Grazie Simone!
Continua a seguirmi e ricorda di scaricare il report gratuito per ricevere sempre gli aggiornamenti del blog!
Ciao!
Luca
gran bell’articolo, complimenti.
Mi confermi quello che da sempre penso sull’investimento immobiliare: o sai come farlo (alla Bardolla, per intenderci), o rischi un bagno di sangue. È dalla fine degli anni d’oro del mattone che la vedo come te. Ed è il motivo principale per cui ho assecondato mia moglie solo sulla prima casa e su una seconda ….” per mio figlio!” Peccato che abbia già detto che non pensa di restare in Italia.
Capisco chi ragiona così, perché è questo che si è sentito ripetere come un mantra da sempre. Basta pensare che dall’alto lato c’era la cultura dei BOT people che ancora oggi porta molti a stappare lo champagne per rendimenti da Conto Arancio. Un 2,592% è quindi un gran bel prendere…. se ti accontenti.
Adesso leggo gli altri e mi scarico il report.
Grazie per i complimenti Andrea,
ho cercato di fare un’analisi razionale e senza pregiudizi sull’investimento immobiliare.
Non è necessariamente un investimento errato; sarebbe sciocco da parte mia sostenerlo.
Ma, al giorno d’oggi, i “contro” superano di gran lunga i “pro”.
BOT people: idem come sopra.
Ma al giorno d’oggi hanno un tasso di rendimento negativo (ne ho parlato di recente sulla mia pagina Facebook –> Protezione Finanziaria, che ti invito a visitare).
In pratica: presti dei soldi, ma l’interesse lo paghi tu, non il debitore.
Questi NON sono modi per proteggere i propri risparmi.
APPLAUSI!!!
Grazie Matteo,
se hai trovato del valore in questo articolo (che, di fatto è un breve report) condividi e continua a seguirmi.
Ho tanti altri falsi miti da sfatare!
Stampo l’articolo e lo consegno alla mia fidanzata!
Bravo Mauro, non farti murare vivo anche te XD
Ciao,
non è da molto che mi informo sul tema, però vorrei un parere di una persona preparata che confermi o distrugga le mie supposizioni.
Acquistare la prima casa dove andare a vivere è un errore finanziario. Meglio stare in affitto e investire il resto di capitale sulla propria azienda e sulla costruzione di asset finanziari (come possono essere investimenti in obbligazioni e cose di questo genere)
Acquistare una casa (se sono in affitto per vivere, quella che compro viene considerata come seconda casa??) per ottenere un cashflow da affitto a terzi, è una strategia possibile e consigliata, a patto che sai come acquistarla bene. E poi quali sono , a grandi linee, i rischi da tenere in considerazione?
Mi rendo conto che sia difficile riassumere o parlarne in un commento così, ma vorrei solo capire se quella che ho individuato è la strada giusta, mancano dei pezzi o altro.
Grazie
No.
A maglie larghe, acquistare una casa per metterla a reddito è un investimento ancora peggiore che acquistare come prima casa.
Leggi bene tutto l’articolo.
Trovi un esempio di come si calcola il rendimento dell’investimento (molto più basso di quello che comunemente si creda) e quali enormi rischi ti stai accollando con un investimento del genere.
Per citarne due:
– il rischio che l’inquilino abbia problemi a pagare l’affitto. Sai quanto ci vuole per cacciarlo via? e se ha figli piccoli?
– il rischio che il capitale iniziale 1. non si rivaluti 2. sia difficilmente liquidabile in caso di necessità
Quindi:
rendimento incerto
scarsa liquidabilità
variabili incontrollabili (tassazione, manutenzione ecc)
assenza di trasparenza (non è che controlli le quotazioni della tua casa sul Sole24Ore)
Lasciamo l’investimento immobiliare ai grossi investitori.
Per intenderci, non chi possiede 1 milione di euro (magari ereditato).
articolo spettacolare, complimenti Luca, pollice in alto per te!! 🙂
Ti ringrazio Leonardo.
Solo la verità, tutta la verità, nient’altro che la verità XD
Grandissimo articolo !! Sei riuscito in un impresa epica : spiegare in modo semplice e con un linguaggio che spero e credo possa arrivare a tutti quelli che hanno una mente aperta alle nuove dinamiche sul tema immobiliare ! Grande Luca !
Ti ringrazio, Gabriele!
Continua a seguirmi sul blog e sulla pagina Facebook!
Ciao!
Ottimo articolo, il ragionamento non fa una grinza, però non si fa accenno alcuno a possibilità di acquisto immobili con cessione del preliminare o short trading a dir si voglia. Evidentemente fa parte della sezione degli investimenti oculati e mirati.
Ciao Max,
sono contento che l’abbia trovato interessante.
Nel mio blog parlo di investimento.
Finanziario, nello specifico.
Ma per poter contestualizzare ciò che dico e non lasciarlo sospeso nel vuoto, anche di investimenti immobiliari.
Ciò detto, la cessione del preliminare o short trading non rientrano nel mondo degli investimenti, per definizione.
Sono speculazioni.
Attento: non do a questo termine un’accezione negativa.
Ma è giusto confrontare mele con mele, e pere con pere.
Sennò si fa confusione.
Quindi, la risposta è:
Si, l’acquisto di immobili con cessione del preliminare fa parte della sezione delle speculazioni oculate e mirate.
Ciao!
[…] 8. DIVERSIFICAZIONE. Come ti dicevo prima, mettere tutte le uova in un paniere NON E’ MAI una buona strategia di investimento, né di risparmio. Se vuoi approfondire questo discorso, ti consiglio di leggere quest’articolo. […]
Articolo veramente interessante che leggo mentre la mia ragazza vorrebbe comprare casa e l’agente immobiliare mi chiama per informarmi su un nuovo immobile 🙂
Grazie Francesco,
Sono contento che tu l’abbia trovato di tuo interesse e utilità.
Scappa sinché sei in tempo!
Non dalla fidanzata, sia chiaro, ma dall’avido agente immobiliare che già si frega le mani di fronte al 3% di provvigione.
“È il momento buono per comprare” te l’ha detto, si?
Ciao!
Davvero un articolo interessante. Complimenti per la panoramica generale sull’asset immobiliare italiano! C’è da tenere chiaro in mente una cosa importante ovvero che questo articolo parla di INVESTIMENTI di capitale su un asset ben definito (immobiliare) però credo personalmente e fermamente che gli investimenti vanno fatti dopo aver seguito un paio di step.
Reputo che demonizzare l’immobile a tal punto da evitare l’acquisto prima casa per un progetto di coppia, famiglia o singolo e preferire investire su mercati finanziari o altro, sia un pò estrema come valutazione. Il periodo storico e il mercato immobiliare ci indica chiaramente che ci sono numerose opportunità di acquisto e relative agevolazioni per l’acquisto della prima casa, quella in cui vivere, quella in cui stare. Sarebbe inutile a questo punto fare i geni della finanza investendo in azioni,obbligazioni,opzioni,certicates etc etc etc quando poi ci si trova a spendere 500 Euro su un contratto di locazione perchè viviamo in affitto e perchè crediamo che i mercati finanziari siano più profittevoli pur sapendo bene tutti e per primo te Luca che i soldi spesi da “Conduttore” di contratto sono soldi che vanno dritti dritti nel……vuoto!! Non voglio creare inutili polemiche ma leggendo i commenti mi sembra che ci sia un pò di confusione sotto certi aspetti.Ciao Luca, da oggi seguirò volentieri il tuo blog.
Ciao Marco,
sono contento che abbia trovato l’articolo di tuo gradimento.
Valuto l’investimento immobiliare come qualunque altro investimento.
Diverso è il caso in cui si valuti un acquisto immobiliare per finalità abitative.
Di certo, questo non può essere considerato un investimento.
Non lo considero io, e non lo deve considerare così chi lo fa.
E’ quello che è: un’esigenza abitativa, personale e motiva.
Ma anche in questo caso consiglio di fare attenzione ad alcuni aspetti.
Se una persona è disposta a sacrificare 30 anni di vita per un mutuo tombale perché:
“così mi rimane qualcosa”
“tanto li avrei spesi in affitto”
per me è comunque indice di scarsa alfabetizzazione finanziaria.
Quindi NO alla demonizzazione dell’acquisto immobiliare.
NO alla casa di proprietà a tutti i costi (anche il sacrificio a vita)
SI alla valutazione e alla consapevolezza.
Non mi addentro sui discorsi tipici di chi vende fuffa mascherata da “libertà finanziaria”.
“La casa è un passivo perché non produce ricchezza” e così via.
Ho trovato per caso quest pagina web mentre facevo una ricerca per mio figlio.
Non sono del settore ma dale mie eperienze personali trovo questi argomenti spiegati in maniera semplice , con esempi chiari e molto sensati e VALIDISSIMI.
Complimenti per il lavoro.
Ciao Alessandro,
non potevi farmi complimento migliore.
Spiegare questi argomenti (finanziari, immobiliari, economici) “in maniera semplice e con esempi chiari, sensati e validissimi” è la mia sfida.
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A proposito, hai già scaricato il mio report?
Lo trovi qua: https://protezionefinanziaria.com/reportgratuito/
ottimo articolo ma non vengono prospettate altre forme di investimento. Non mi sembra che con la borsa ballerina si possa fare molto affidamento. Quanto alla diversifizìcazione va bene giusto, ma non protegge poi in maniera così sicura ( vedi anche gli ultimi forti cali generalizzati).
Senz’altro, e ahimè lo sto sperimentando sulla mia pelle, l’investimento immobiliare è in forte crisi e anch’io sono vittima del mito “il mattone è sempre sicuro”. Ma le considerazioni sono anche di poter permettere e lasciar qualcosa ai figli visto che difficilmente potranno avere i mezzi per comprarsi una propria casa, considerato come sta evolvendo il mercato del lavoro.
Grazie per l’attenzione..
Ciao Marco,
grazie a te per l’interesse.
La “borsa” è ballerina per natura.
È un mercato (finanziario).
È una forma di investimento sconsigliatissima come fai-da-te, ma con il sostegno di un consulente e dei buoni gestori non deve spaventare.
Certo è che la differenza in positivo si può fare con le cose fondamentali:
– analisi del rischio
– orizzonte temporale
– diversificazione
Facile? No.
Sono qui per questo, in fondo.
Per il “lasciare qualcosa ai figli”, è il progetto di investimento che più mi soddisfa.
Sono molto, molto, molto critico sull’investimento immobiliare in ottica figli.
Secondo te, uno di questi piccoli robottini che nascono oggi ?, con l’iPad in mano, preferiranno avere:
– due o tre immobili, datati, da ristrutturare, nella periferia italiana, che li costringeranno a mettere radici dove magari non vorrebbero
– 200-300-400 k per fare un percorso di studio top, aprire un’attività, vivere a Dubai o a Singapore?
Questo è il mondo in cui andranno a vivere.
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Ciao,
ho letto con piacere il tuo articolo in cui sconsigli l’investimento immobiliare… sono del ’64 e sono cresciuto sentendo la famosa frase “se avessi acquistato 20 anni fa oggi avrei un valore enorme”… ma con la crisi immobiliare ho visto calare il valore dei miei acquisti almeno del 15-20 %… e adesso vorrei davvero essere certo che tra 20 anni sarò felice di non aver acquistato oggi e messo a reddito un immobile commerciale (ufficio, negozio)…
Puoi darmi questa certezza??? ;-)))
Naturalmente scherzo…. dovrò assumermi la responsabilità della scelta, ma ti ringrazio per l’articolo che ho letto attentamente…
Francesco
Ciao Francesco,
non è un consiglio “contro” l’investimento immobiliare.
E’ un invito a considerarlo, valutarlo e pianificarlo come qualunque investimento intelligente.
Se, fatto 100 il patrimonio complessivo (immobiliare e non), più del 50% è già investito in immobili, è un investimento stupido.
Le mie non sono opinioni, sono fatti.
Ampiamente documentati nell’articolo del blog.
Le chiacchiere, i luoghi comuni e i falsi miti vanno immediatamente a zero, in questo modo.
Anche il fatto che se avessi investito dal 1985 al 2005 avresti avuto un valore enorme, è falso.
Ti spiego perché.
Il valore nominale si sarebbe triplicato, probabilmente.
Il valore reale (quindi al netto dell’inflazione anni 80 e 90) sarebbe stato più o meno uguale.
Quindi, il consiglio vero è:
– analizzare la situazione patrimoniale, finanziaria, familiare, lavorativa
– pianificare per orizzonti temporali e per obiettivi di rendimento
– imparare a conoscere e controllare l’emotività propria della gestione del denaro
– scegliere un interlocutore valido
Non esistono altre ricette magiche.
Ciao!
Luca
Un lavoro PERFETTO.
Chiaro, preciso, efficace. Complimenti.
Quante conversazioni lunghe e tempestose fatte sul tema, con clienti confusi e arroccati su convinzioni sbagliate e pericolose.
Mi sarebbe piaciuto incontrarti al Salone per stringerti la mano.
Ti avrei detto di persona quanto ammiro il modo in cui fai cultura finanziaria.
Complimenti ancora.
Ciao Catia,
Ti ringrazio per i complimenti.
Avremo altre occasioni per conoscerci.
Continua a seguirmi anche su Facebook.
Ciao!
Complimenti Luca!
Ogni giorno mi imbatto in clienti innamorati del mattone: sono negli ultimi anni la gente inizia ad aprire gli occhi… Ma non più di tanto…
I fondo “l’amore é cieco”, peccato che molta gente:
– con gli immobili si é rovinata
– con gli immobili si é indebitata per secoli
– con gli immobili ha sperperato ricchezze
– con gli immobili ha lasciato i figli un problema , anziché una ricchezza.
Nel prossimo futuro la situazione sarà ancora più buia almeno per 3 motivi:
1) eccesso di offerta dovuta a: case pignorate dalle banche, immobili statali messi sul mercato, immobili di costruttori rimasti invenduti, circa demografica (molti vecchi, pochi giovani)
2) aumento ulteriore della tassazione: rivalutazione dei valori catastali e introduzione di tasse su donazione e successione
3) domanda di acquisto di immobili strutturalmente bassa: pochi giovani, credito bancario difficile, precarietà del lavoro,
Il tuo lavoro secondo me é fin troppo ottimistico.
In alcuni caso nella mia città i prezzi delle case sono scesi di oltre il 50%,ed é solo l’inizio.
Grazie ancora per il tuo bel lavoro.
Gentile buongiorno
Ho letto il tuo report e da notaio mi (e ti) chiedo su quale base hai scritto che per una compravendita di 450k il costo del notaio (una tantum, poi?) è di 6400 euro: ti assicuro che di regola (e a tariffe di Mercato secondo quanto si può trovare a Milano ove esercito) il compenso non eccede ( se senza mutuo) i 2000 euro, con il mutuo si arriverà a malapena a 3000. A tali voci sono da aggiungere ovviamente Iva e contributo previdenziale e qualche altro balzello fiscale, ma in ogni caso, visto che hai esposto a parte le imposte, i 6400 euro sono un dato palesemente erroneo e che non trova riscontro nella realtà nè milanese né e tantomeno del resto del Paese. Per dovere di informazione una rettifica sarebbe d’obbligo: verosimilmente i 6400 di cui parli comprendono anche le imposte (registro ipotecaria e catastale) esposte nella fattura del notaio che,come è noto, è sostituto di imposta il quale le incassa dal cliente e le versa per suo conto. Ma avendole tu computate a parte, reinserirle nel costo notarile non pare esatto.
Buon lavoro e grazie
Gentilissimo Ruben,
ti ringrazio per il tuo contributo.
E’ un piacere e un onore ospitare sul mio blog un professionista che può indubbiamente arricchire la conversazione.
Tuttavia, come per tutti i dati che espongo nell’articolo (andamento prezzi, aumento imposte ecc.) anche per i costi del notaio su Milano mi sono informato preventivamente su “Consiglio Notarile Milano”.
Per l’esattezza, nella pagina di calcolo costi http://preview.consiglionotarilemilano.it/cittadini/costo-degli-atti.aspx
Questo applicativo è basato sulle tabelle approvate dal Consiglio Notarile di Milano il 9 aprile 2002 (non lo scrivo per te, che lo conosci già, ma per gli altri che ci leggono)
Non trovo contezza dei “2.000-3.000 €” che citi come regola, per un’operazione del genere.
Riporto alcuni dati:
Acquisto 450.000 €
Compenso atto di compravendita 2.950 €
IVA 620 €
Aggiungiamo, come dici tu:
– contributo previdenziale
– qualche altro balzello fiscale
Se aggiungiamo poi un mutuo (con ovvie differenze in base al valore di ipoteca) direi che superiamo tranquillamente anche i 6.400 € che ho calcolato come stima.
Ciò detto, Ruben, e ringraziandoti per avermi consentito di spiegare come ho calcolato questo importo, sono pronto a rettificare al ribasso sino a 4.500 €.
L’articolo non vuole ovviamente essere un attacco a nessuna categoria professionale (e ci mancherebbe), ma semplicemente il calcolo più preciso possibile della redditività di un investimento immobiliare.
Rettificare quindi il “prezzo di acquisto complessivo “da 496.000 € a 494.000 € non cambia la sostanza dei fatti esposti.
Un saluto e buon lavoro.
Luca Lixi
L’investimento immobiliare è un ottimo investimento laddove:
– E’ anche un consumo: ovvero lo utilizzi tu. A differenza degli altri consumi se ben gestito, amministrato e scelto oltre a darti un utile reale (da qualche parte dovrai tenere i tuoi beni ed i tuoi cari) PUO’ avere la doppia natura di investimento (ovvero potresti guadagnarci, mentre invece le scarpe, la macchina sportiva o il matrimonio faraonico sono solo spese secche).
– Lo valuti come capitale di rischio, al pari dell’azionario: SAI di aver grande incertezza del valore futuro, della rivendibilità, della rendita e grande certezza del costo, sai di avere spazio quanto a liquidità e di orizzonte temporale. Rispetto ad altri investimenti RISCHIOSI decidi di scegliere quello immobiliare. E’ vero che la diversificazione, come dice Markowitz è una legge d’oro dell’investimento (approccio multi-asset), ma questo è utile ad un’eliminazione del rischio attivo, non vale invece per chi intenzionalmente vuole speculare. L’imprenditore o lo speculatore applica la teoria ricardiana della produttività marginale (approccio opportunity): cerco di concentrare il mio investimento, io speculatore/imprenditore, laddove in base alle mie capacità e conoscenze posso avere speranza di massimizzare la produttività di ogni singolo euro speso. Banalmente perché affidarmi ad un promotore finanziario che può facilmente eludere la mia capacità di verificare i suoi ‘consigli’ ed essendo alla fine questo solo un piazzista di prodotti finanziari ha molte più possibilità di me di applicarmi extra costi e commissioni certe lasciandomi tutto il rischio dell’investimento? I costi di mantenimento di un immobile possono essere quantificati facilmente (tares, riparazioni, notaio etc…) anche con una cultura medio-bassa. I costi di un promotore che a provvigione mi struttura un portafoglio multi-asset di 500 mila euro, vendendomi diamanti (ora tanto di moda), Sicav, Sgr, polizze Unit-Linked con sottostanti i medesimi, titoli obbligazionari, gestioni patrimoniali e certificate (se la banca non ci infila pure qualche azione di emissione propria…). Chi sa calcolarli? Chi riesce a fare il conto della gestione totale che paga il mio portafoglio se la Unit applica una commissione di gestione assicurativa, una provvigione di rete, acquista fondi interni con propria commissione di gestione che investono a loro volta in altri fondi o fondi di fondi? Neppure il promotore, e a lui neppure interessa, si ferma alla sua provvigione. Questo è il mercato, devi sapere che con l’immobile stai facendo un investimento, devi sapere che è un investimento a rischio, devi sapere che comunque un investimento è a rischio. Anche tenere i soldi sul conto a tasso BCE è un rischio, anche se all’interno del fondo di tutela dei depositi: la nostra valuta, l’Euro, è sottoposta ad uno stress di politica di Quantitative Easing. Bisogna fidarsi della capacità del manovratore, perché occhio alla storia queste politiche hanno svalutato la valuta. In un discorso “opportunity” l’investimento immobiliare perché no? Nel 2006-2007 l’immobiliare era sotto bolla, ora sono sotto bolla i tassi d’interesse per i mutui, ora è sotto bolla un mantenimento del valore dell’euro che se le politiche di QE avessero l’efficacia a cui puntano prospetticamente perderebbe valore molto più rapidamente di un bene reale. E di un bene reale in qualche modo fruibile da qualcuno anche se ce ne sono tanti sul mercato (tanti? Quanto spazio per costruire rimane nelle grandi città europee e quanti nuovi cittadini premono alla frontiera per entrare?), a differenza di un diamante spesso pagato il 140% del valore a cui è auspicabilmente rivendibile, cresciuto per 10 anni a causa di una bolla dovuta all’accesso nei mercati del lusso di 1,5mld di cinesi.
In linea di massima, sono d’accordo su tutto.
Dai diamanti (ottimi per essere regalati alle donne, per il resto lasciate perdere) ai prodotti finanziari “pacco”.
Ma sei molto, forse troppo, fiducioso della competenza dell’investitore medio (immobiliare e non).
Il problema è proprio questo, come ampiamente trattato nell’articolo:
– non viene considerato un investimento RISCHIOSO
Si è assordati dalle leggende metropolitane che vengono narrate dai media e dai grandi sostenitori dell’investimento immobiliare, per lo più direttamente interessati a questo settore (agenti immobiliari, geometri, costruttori, notai, Stato italiano ecc.)
Poi, un’ultima cosa: se l’immobile lo utilizzi, se è quindi la prima casa, è scorretto considerarlo un investimento.
Parole e musica di Robert J. Shiller, che sugli immobili qualcosina l’ha teorizzata.
L’articolo è molto ben approfondito negli aspetti che si sono voluti cogliere.
Chiaramente è volto a screditare in tutto l’investimento immobiliare.
Il risultato sembra raggiunto.
Perché questo? Perché tu (uso il “tu” perché sul web usate il “tu”, altrimenti userei volentieri il “lei”), Luca, sei un consulente finanziario specializzato in protezione patrimoniale e investimenti finanziari.
Questo ti pone in un tremendo conflitto di interessi.
Riguardo all’acquisto della casa per viverci auspico che il tuo pensiero sia diverso dai molti guru che lo sconsigliano (chiaramente perché devono vendere i loro corsi che ti insegnano a fare speculazioni immobiliari). Infatti l’alternativa sarebbe buttare a fondo perduto un affitto per oltre 60 anni. E sappiamo tutti che con la pensione la scelta sarebbe tra mangiare o pagare l’affitto.
Per coloro che acquistano un immobile per fare pura speculazione:
oggi si compra a ottimi prezzi ma il problema non è comprare bene (dove si fa il guadagno), ma riuscire a vendere (dove si concretizza il guadagno).
Oggi fare speculazione immobiliare nel breve è molto difficile (non impossibile).
Per coloro che acquista un immobile per avere un reddito:
i valori delle case si sono contratti di un ben 35/40%. E forse ancora non è finita. Quindi quell’appartamento che è in vendita a 450k, oggi lo prendi a 250k.
Per contro gli affitti hanno tutto sommato tenuto il prezzo.
Quindi il rendimento è salito di molto.
Ma se l’inquilino non paga?
Lo sfratto è lungo. Certamente. Può durare anche 2 anni.
Ma dopo due anni ritorno in possesso dell’immobile.
E quelli che hanno acquistato obbligazioni di Banca Etruria o Banca Marche, dopo 2 anni cosa hanno in mano? Cosa avranno in futuro? Niente.
Certamente, non hanno diversificato il rischio.
Cosa deve fare un piccolo risparmiatore per tutelare i suoi soldi?
Andare da un consulente finanziario come te (con la speranza che ti prendi cura anche di chi ha un patrimonio liquido inferiore ai 100k), pagarti a prescindere dal risultato ottenuto, acquistare prodotti finanziari di cui nessuno riesce a garantire nulla, e pregare.
In ogni caso ti faccio i complimenti perché si vede che approfondisci bene i concetti, che ti impegni, che studi.
Quando riuscirai a eliminare il tuo conflitto di interessi allora sarai anche più obiettivo.
Ma si sa, tutti dobbiamo mangiare.
Buona vita.
Sono un consulente finanziario indipendente.
Il conflitto di interessi con me va immediatamente a zero.
ottimo articolo grazie
Bravo, corretto.
Peró secondo me in alcuni paesi che godono
di una economia migliore rispetto all’italia il discorso
potrebbe cambiare un poco.
Saluti
Buongiorno, ho letto con piacere e interesse il suo articolo. Non sono assolutamente competente e non ho disponibilità economiche elevate ma sto cercando di convincere mio marito ad acquistare una piccolissima seconda casa al mare (costo circa 60.000 euro) facendo un piccolo mutuo per non intaccare troppo il nostro piccolo capitale (80.000 euro). Abbiamo un reddito di circa 3500 euro/mese…
Spendiamo ogni anno almeno 2000 euro di affitto per andare un mese al mare.
Mio marito dice che non possiamo farcela…
Ma la mia idea e’ proprio così stupida? In banca questi pochi soldi non fruttano proprio niente e si rischia addirittura di perderli…
Grazie.
Salve Alba,
e grazie per il commento.
Svuotare il conto corrente o indebitarsi per una casa non è mai una buona soluzione.
Non conosco la vostra età, ma una buona soluzione potrebbe essere attivare un piano di accumulo (l’importo sceglietelo voi in base alle vostre entrate) a 5 o 10 anni con cui, tra qualche anno, andare ad acquistare per contanti.
Ha calcolato i costi di una seconda casa?
Ha calcolato l’assenza di flessibilità ed essere costretti, ogni anno, a passare le meritate vacanze sempre nello stesso posto?
La villeggiatura “stessa spiaggia stesso mare” poteva essere interessante negli anni ’80, ma oggi?
Tutti argomenti da tenere in considerazione, aldilà del semplice aspetto economico-finanziario.
In cui concordo con suo marito.
Sono d’accordo per quanto concerne l’acquisto in Italia. Mi piacerebbe però conoscere se è conveniente l’acquisto come investimento immobiliare quello fatto all’estero per ottenere una pura rendita. Ci sono molte agenzie che propongono contratti a gestione locativa con rendita netta superiori al 5 % a volte anche di più in circuiti turistici, sanitari, universitari dall’Europa all’America e non solo.
Ciao Luca,
quelle rendite sono solitamente prospettate in base a fantasiosi calcoli da business plan.
Certo che e’ possibile ottenere quelle rendite. Non mi sembrano questa grande cosa, peraltro.
Ma si dimenticano di ricordarti che e’ anche possibile che tu stia investendo nell’ennesima “cattedrale nel deserto”, in parti del mondo che non conosci, e che rimarra’ tristemente invenduta.
O pensi che le grandi operazioni immobiliari si finanzino davvero raccattando 10.000 euro qua e la?
Ciao!
Articolo molto interessante, uno dei problemi principali sono le manutenzioni, costi esorbitanti!
Grazie!
E’ sempre corretto tenerne conto!
Grazie Gaetano, continua a seguirmi.
Luca
in linea teorica se parli ad uno sprovveduto o contro il mito “Immobile = guadagno sicuro”, sono d’accordo, ma investire nell’immobiliare con profitti adeguati vuol dire essere preparati e informati su come svolgere tale investimento, non e’ certo come andare in banca e investire in BOT dove l’unica cosa da guardare e’ il rendimento dichiarato…. Ad oggi e’ uno degli investimenti piu remunerativi, gli investimenti tradizionali sono molto risicati e spesso i guadagni tassati in maniera molto salata, e come ben saprai come ogni cosa in economia, ha i suoi Cicli, e un trend, il trend principale e’ inconfutabilmente in salita, ora siamo in un chiaro ciclo rivolto verso il basso, ma all’interno di questi cicli si fanno i buoni acquisti, non certo quando il prezzo e’ alto….
il tuo e’ un discorso vero e giusto, ma valido agli sprovveduti che credono che per investire in un immobile basti buttarci soldi… quindi di perse non la ritengo un’analisi tecnica ben azzeccata.. nel tuo mero calcolo fai i conti del solo affitto, quindi il solo cashflow generato dalla messa a reddito, ma bisogna considerare molteplici aspetti, soprattutto il fatto che l’affare lo fai quando compri sapendo valutare l’immobile ed abbassando il prezzo al di sotto del suo reale valore, per non parlare di altri 100 e piu aspetti da dover considerare… ripeto, non e’ certo come valutare su quale BOT buttare i soldi… bisogna avere accortezza e sapere cosa fare… ma arrivare a demonizzare o dire certe cose mi sembra un estremismo assurdo..
Mirko,
temo che tu non abbia mai parlato con un risparmiatore o con un investitore, da quello che dici.
E temo che tu stia ripetendo delle cose lette in qualche libro copiato dagli americani o in qualche corso da quattro soldi.
Sui 100 e più aspetti da valutare, te ne racconto qualcuno:
1. la demografia italiana è tragica: a chi vorrai affittare questa enorme mole di immobili?
2. lo Stato italiano è costantemente a corto di soldi: gli immobili sono e saranno il bancomat principale.
3. il boom dell’immobiliare (che in realtà ha semplicemente pareggiato i conti con l’inflazione degli anni 80-90) è derivato anche dal fatto che, attraverso una parte dell’acquisto immobili IN CONTANTI, si poteva investire il nero. Oggi non è più così.
Ultima cosa: all’interno di un patrimonio importante (oltre 1.000.000 euro) è normale che una parte sia destinata all’immobile.
Con meno di 1.000.000, non c’è denaro sufficiente per poter pensare di diversificare con investimenti immobiliari.
che poi l’italia ha i suoi problemi perche si investe su roba che non generi “produzione di ricchezza” anche qui ho dei dubbi.. perche in un mercato ormai piu mondiale che statale, credo che il problema primario sia proprio altrove… e nella gestione in genere, e
Che poi scusami… dire che in italia hanno tutti una casa di proprieta’ non vuol dire nulla… al mondo non credo esistano edifici senza proprietario il che vuol dire che i soldi cmq qualcuno ce li ha investiti e quindi non vedo cosa cambi ai fini del discorso.. il problema vero non lo so ma dubito sia che gli italiani investono troppo sull’immobiliare.. anzi.. credo che abbia evitato il caos.. perche con l’ultima crisi se avessero esposto maggiormente i soldi in borsa non credo sia cosi irreale che sarebbero andati bruciati piu patrimoni.. avere una casa svalutata dove pero’ abiti magari perdendo il lavoro(per ora almeno) , e’ ben diverso che stare in affitto perdere il lavoro e magari vedersi bruciare i risparmi in BOT Grechi o in investimenti bancari come è successo spesso…
come vedi ci sono troppe sfaccettature e casistiche, delineare in maniera semplicistica un discorso come quello di quest’articolo e’ abbastanza inutile secondo me
Mirko,
le tue idee sono parecchio confuse.
Ti consiglio di rileggere questo articolo, gli altri articoli, il libro, e di rifletterci un po’ su.
Caro Luca,
lavoro nel settore immobilare internazionale da quasi 20 anni, concordo pienamente con quanto da te scritto.
È un articolo semplice, puntuale e di facile comprensione per tutti, che evidenzia perfettamente la complessità dell’investimento immobilare.
Buon ferragosto,
LCN